Episode Details

# ABT财经图鉴 EP96 | 美联储把利息定在4%上下，美国人的房贷凭什么收到7.4%——中间那三多个点，谁说了算 **晓桐**：每天早上七点，听懂商业。大家好，我是晓桐。 **小智**：哟，先递一句今天最容易被误读的话：美联储的隔夜利率在4%附近，可美国普通人真正背的房贷，报价已经爬到7.4%——中间隔着的那三多个点，不是美联储定的，也不全是银行心黑，是两道完全不同的定价机器在接力。10月8日美国房贷利率的每周基准数出炉，三年来头一回连着七周往上走，把「买房还是租房」这道题又摆回了美国人的餐桌上。 **晓桐**：小智大叔，今天咱们换个玩法。我表哥在旧金山一家公司写代码，上个月刚把买房提上日程，他甩给我三样东西：一张中介发的月供测算单、一条华尔街投行的快讯、还有一张美联储官网声明的截图——三样东西报价互不相干，把他看懵了。今天我当收发室：立场先摘掉，只收信，不站队；小智你负责逐封拆，把每封信折回一个能算的数。照例立规矩：全期只拆定价机制和账本，不构成任何购房或投资建议；数字以当期发布页面口径为准，我们只念核对过的。 ## 第一层：三封信，三个价——为什么7.4%跟4%对不上 **晓桐**：第一封信先拆开：表哥那张月供单上，红字标着「30年期固定7.4%」。这个数是哪来的？ **小智**：[房地美10月8日发布的定期抵押贷款平均利率](https://www.freddiemac.com/pmms)，一手页面我们逐词核过：30年期均价7.40%，前一周是7.28%；一年前的同一张表上还是6.30%；15年期这周报6.73%。官方说明里还有一句容易被略过的：这个数是每周五天采样、取「机构实际挂出来的报价」平均，每周四发布——它是挂牌均价，不是谁的成交合同价，这是口径，先记下。 **晓桐**：你发现没有，我表哥那封美联储的截图里，白纸黑字写的是加息到4%附近——4%和7.4%，差出来的三个多点，凭什么？ **小智**：这就得掰扯清楚房贷的定价路线了。美联储那只手，管的是「隔夜」——银行之间借钱过夜的价格，9月16日那次议息，把它又抬了25个基点。但你房贷用的钱不是过夜的，是借出去30年收不回来的。这笔钱的市价，看的是30年期美国国债——同样在10月8日，美国财政部拍卖220亿美元30年期国债，据市场快讯口径，得标利率5.618%，创2000年8月以来新高。也就是说，光是「政府自己借30年年的钱」，市场就要价5.6%，美联储那个4%的隔夜价，根本传导不到这一步的直线上。 **晓桐**：等等，我抢个话——那5.6%到7.4%之间还剩一个多点，这总能怪银行了吧？ **小智**：这一段叫「利差」，是银行和房贷机构的加价，历史上常规区间在1.5个点上下浮动。它跟着两样东西走：一是银行敢不敢把这笔30年的账留在自己手里（监管和资金成本），二是买房贷的人多不多（需求冷暖）。所以7.4%这道价，是两段拼的：市场给长期钱的5.6%上下，加机构自己定的1.8%上下的风险加价——美联储的4%，只站在链条最上游当风向标。 ## 第二层：一笔利差的损益账——月供单上从6.3爬到7.4，谁掏这个钱 **晓桐**：第一封信算完总账，该落到我表哥头上了。他看上一套折算贷款40万美元的房，中介测算单上两个数他拍了照：一年前按6.3%算，月供两千四百七十六美元；按这周7.4%算，月供两千七百七十美元。 **小智**：这笔账我们按等额本息、30年、只算本金和利息复算过：每月多出294美元，一年差3500美元出头，30年总利息差出来约十万美元——节目算术，供参考。你表哥这样的首购家庭，是这条利差链上最实的一头：涨价没法躲，因为他借的就是「今天挂牌的价」。 **晓桐**：那有没有人反过来赚？ **小智**：有，而且是三类。第一类，三年前锁了3%利率还在还贷的人——他们的老合同现在是「稀缺资产」，市场上新借同样的钱要多付一倍利息，只要不搬家不转贷，这个价就一直锁着。第二类，给房贷定价的二级市场买家——债券收益率创二十多年新高，意味着新发行的房贷资产票面更厚，机构口径里这正是他们敢把报价挂更高的底气。第三类，账最难看的反而是卖方：摩根大通分析师10月7日在研报里写了一句重的，财经媒体东方财富当天转述——美国住房负担能力「接近全球金融危机以来最差水平，市场实际上已经冻结」。翻译成人话：挂牌的人不肯降价，看房的人借不起钱，成交僵在那里。 **晓桐**：僵住对卖房的人也是疼的——房子卖不掉，换房的链条一环卡住环环卡住。这封信里没有赢家，只有输多输少。 **小智**：对，这就是这期损益表的样子：同一条利率曲线，把「锁了低息的、还没上车的、想卖旧买新的」三类人切成了三本账。利差不是抽象数，是这三家人餐桌上的菜价。 ## 第三层：接下来盯哪几个日子——三封信各有各的日历 **晓桐**：收发室第三件事：给每封信排上日历，别让我们听完了就忘。 **小智**：第一封，房地美那张表，每周四更新一次——下次公布是10月15日，盯它是盯「挂牌价」有没有松动，这个数对美联储表态最敏感。第二封，美联储自己：10月27到28日是今年倒数第二次议息，会议纪要刚在10月7日公布，声明里那句「通胀仍处高位」的定性有没有改口，会顺着国债收益率传进利差上游。第三封，最容易被忽略的：30年期国债10月8日拍卖得标利率创纪录，这类长端拍卖下一次排在11月——长期借钱的市场价，才是月供单真正的锚。 **晓桐**：那跟咱们台里9月下旬那笔账是什么关系——你当时把[新一期贷款市场报价利率连续第十六个月按兵不动](/finance/20260922/)那期讲得明白：咱们的5年期以上LPR挂在3.5%，新发放房贷加权平均利率约3.1%。 **小智**：关系就在这个对照上。美国这条链是「政策利率→长端债券→银行利差→挂牌价」，三段接力、每段各有各的日历；中国这条链里，LPR是报价行按政策利率加点报出来的锚，存量房贷每年到「重定价日」才跟着最新LPR走一次——链条短，但你的合同日期决定它什么时候轮到你。同一个9月，[首套房贷财政贴息按放款日生效](/podcast/ep87/)那期算过：政策往哪头让利，也得落到「哪一天放款」这种日期题上。这不是谁好谁坏的题，是两条定价机器转法不同：一个跟债券行情周周变，一个跟报价日年年动。 ## 第四层：把太平洋两岸的账单并排放——利率不只是一个数 **晓桐**：说白了，今天这四层拆下来，我表哥那三封「对不上号」的信，其实各说了半句真话，是不是这个理？ **小智**：对。美联储4%那句话是真的——它是全曲线的风向标；月供单7.4%也是真的——那是长期资金市价加风险加价；投行「冻结」那句也是真的——价格贵到没人接盘，市场自己会降温，但要靠成交量躺平来降温。三句话不打架，打架的是把它们混成一个数的读法。往前看，这轮美国家庭的住房账还要受第三股力量挤压：税负和保险——摩根大通那篇研报里把「保险和房产税正在成为另一个住房负担冲击」和高利率并排写；这跟咱们台里[同一个冬天、不同燃料账单分岔](/podcast/ep94/)那期是同一个家族的账：单一价格数字底下，永远藏着分项结构。 **晓桐**：收尾前把话说囫囵：咱们不预测利率往哪走，也不替你表哥决定买不买——但有两件事，今晚就能做。第一件，凡在美国有房贷或正看房的听众，把下次房地美数据发布日10月15日、美联储议息10月27到28日这两个日子记进日历，报价松没松、风向改没改，看这两个钟点就够了。第二件，回到咱们自己的账本：打开你的手机银行或贷款合同，翻到「重定价日」那一栏——你的LPR是每年哪一天跟着最新报价重算月供，很多人签完字就没再看过的就是这个日期；翻出来对一眼，比听十期节目都实在。 **晓桐**：利率是别人定的表，日期是自己手里的日历——月供多少你说了算不了，哪天变你至少能先知道。明天见。 ---