Episode Details

Trois cents épisodes. Pour celui-là, pas d'invité : je vous ouvre ma méthode en entier, comme un cadeau à ceux qui écoutent depuis le début. Tout ce que je fais depuis douze ans, dans l'ordre, avec les règles, les chiffres et ce que je refuse d'acheter.

Ma position aujourd'hui : douze ans d'investissement, environ 25 lots, entre 1,5 et 2 millions d'euros déjà revendus. Zéro impôt sur les loyers pendant toute l'exploitation grâce au LMNP, à la SCI à l'IS et au déficit foncier. Et moins de deux heures de gestion par mois, huit mois sur neuf. J'ai été confronté à toute la boucle, achat, exploitation et revente, ce qui n'est pas si courant.

Les cinq règles que je détaille : acheter liquide et savoir avant de signer à qui je revendrai, diluer le risque sur beaucoup de petits lots plutôt que sur un immeuble, minimiser le temps que l'immobilier me prend, utiliser le levier bancaire au maximum, et savoir vendre.

Ce que je refuse d'acheter et pourquoi : les immeubles, les biens atypiques, les grandes surfaces, les plans bizarres, les chantiers. Je donne l'exemple de cet immeuble à 17 % de rentabilité, à moins de 400 000 euros, qui ne trouve aucun acheteur. Et celui de mon ami qui prenait 3 000 euros de gaz par mois en 2023 sur son immeuble.

La marche à suivre, concrètement : le format de bien que je vise (30 à 55 mètres carrés), les seuils de charges à ne pas dépasser, la garantie VISALE et ce qu'elle change sur le choix du bien, ma règle d'achat en une ligne (dès que le bien se paye tout seul, je prends), et ce que le banquier regarde vraiment.

Les chiffres réels de mes reventes : un appartement acheté 230 000 euros et revendu 370 000 deux ans plus tard, un autre acheté 98 000 qu'on pourrait financer avec l'équivalent d'un SMIC et revendu 138 000 six ans après, un troisième acheté 63 000 et revendu 95 000 pour une quarantaine d'heures de travail au total. Et le piège fiscal dont je n'ai jamais entendu parler sur aucun autre podcast : en nom propre, les travaux ne se déduisent pas du calcul de la plus-value.

Enfin je réponds aux objections : est-ce que le marché 2018-2022 rend tout ça irreproductible, comment j'obtiens zéro impôt sur les loyers, combien je garde de trésorerie, ce que je pense vraiment du DPE, et pourquoi j'achète beaucoup moins aujourd'hui.

Les liens dont je parle dans l'épisode :

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Le live gratuit du dimanche 20 septembre à 20h, on achète quoi en ce moment et comment on le finance : www.grosbillets.com/webi

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