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米オフィス向けローンの延滞率が金融危機を超え過去最悪。なのに最上位ビルは満室。同じ市場で起きる正反対の異変を、数字の裏側から解き明かします。

商業用不動産のCMBS延滞は延長による先送りで実態が見えにくく、米金利の高止まりが借り換えを直撃。AI需要が支える勝ち組と取り残される負け組の二極化が、世界の機関投資家と日本市場にも波及します。

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https://note.com/kiku_keizai

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・米国オフィスCMBS延滞率 過去最悪を更新

・延長と先送りで延滞率が見えにくくなる仕組み

・米金利の高止まりと商業用不動産の満期借り換え問題

・AI企業の賃貸需要とトロフィービルの満室化

・クラスAとクラスBC オフィス市場の二極化

・日本の機関投資家と地域金融機関への波及リスク

・メザニン取得による差押え ワンワールドワイドプラザの事例

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一次情報ソース

・ウルフストリート https://wolfstreet.com/2026/02/03/office-cmbs-delinquency-rate-spikes-to-record-12-3-much-worse-than-financial-crisis-meltdown-peak/

・コネクトCRE https://www.connectcre.com/stories/office-cmbs-delinquencies-reach-new-all-time-high-to-start-2026/

・CREデイリー https://www.credaily.com/briefs/ai-leasing-fuels-office-recovery-in-nyc/

・コマーシャルオブザーバー https://commercialobserver.com/2025/12/2026-commercial-real-estate-outlook/

・日本銀行 https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/fsr260421.htm