2923.回归“好产品”，房地产会困境反转吗？

Episode 3

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1、房地产寻找新商业模式

房子明明是家庭最大的消费品，但地产业历来与金融并列，并主要使用宏观研究而非消费产业研究方法，其理由在于：

房子作为家庭最大的资产，通常还有一定的杠杆，在人们的感受中，金融属性和居住属性同样重要；资产涨跌造成的财富效应，对消费影响巨大；住宅预售的销售方式，受货币政策和社会融资水平影响巨大，完全可以看成是一个类金融行业。

正是因为这些属性，过去十几年，中国的房地产行业渐渐走上了一条“breaking bad”的商业模式，我在曾分析过：

房地产开发行业有一个“4321”原则，即购房者评估一个项目价值的因素包括：

40%取决于区位与配套，对应的是开发商的拿地能力；

30%取决于产品力，对应规划设计建造等环节；

20%取决于营销品牌等因素，对应开发商的品牌和销售能力；

10%是当下市场的风格与风险偏好，属于不可控市场因素。

决定房子价值的第一因素是区位配套，购房者不会因为设计好、大品牌，就给外环的房子一个内环价。

而区位配套都是土地因素，掌握在政府手中，一个房地产项目从拿地研判到销售需要平均两年的时间，也就是说，研判合理的土地拍卖价，你需要预判两年后的房价，其间就有非常多的不可控因素，比如楼市政策、金融周期、周边楼房的涨跌、政府规划的执行与变更情况、周边配套的成熟情况等等。

这个行业名为房地产开发，实际上是“土地投资”，只要地拿对了，销售的时间又刚好碰上牛市，项目想砸在手里都很难，无论你的产品力和销售力有多烂。

Published on 5 months ago

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