Podcast Episode Details
Back to Podcast Episodes
Víte, kolik stojí váš dům? Často mnohem víc, než si myslíte, říká expert
Episode 155
Ceny bytů rostou v Česku svižně, laik s trendy stěží drží krok. Navíc se i jen pár kilometrů od sebe liší. Cenové mapy napoví, jak byt při koupi nepřeplatit nebo neprodat moc levně. Ne každá je ale kvalitní, varují experti.
Za posledních 10 let vzrostly ceny nových bytů v Praze o 120 %, těch starších v hlavním městě o 126 % a ceny starších bytů mimo metropoli dokonce o 187 %. To je jen průměr, ceny se město od města, ale někdy i ulice od ulice velmi liší.
Vyznat se v nich je pro laika složité. Kdo ceny porovnává jen podle inzerátů, může vybranou nemovitost přeplatit, tu svoji prodat příliš levně nebo se spálit při jednání v bance či vypořádání dědictví. V orientaci na trhu můžou pomoct cenové mapy.
Ty ukazují, za kolik se v určitém časovém horizontu prodávají či pronajímají nemovitosti v určité lokalitě. V Česku jich aktuálně funguje hned několik, například Cenová mapa Sreality nebo cenovámapa.org či cenovámapa.cz.
„Cenová mapa vám nemusí říkat, za kolik prodává soused svůj barák, má vám říci cenovou hladinu v nějaké mikrolokalitě. Protože když se budete dívat na jednotlivé byty, tak nevíte, jestli mají 20 metrů, 55 nebo 100 metrů,“ vysvětluje v podcastu Ve vatě Milan Roček, jednatel společnosti Dataligence, která provozuje služby cenovamapa.org a Hypox.
Koupit byt levně, prodat za draho
Při koupi nemovitosti pomůže cenová mapa odfiltrovat emoce. Zatímco při pořízení bytu na investice, se od nich kupci odpoutat dokážou, koupě vysněného bydlení se jimi často výhradně řídí. „Pokud jste na to dva, rozdělte si role. Kdo má pragmatické myšlení, koukne se na cenovou hladinu. Až pak se zapojí emoce,“ říká Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust a zakladatel Golem Finance.
I pokud se majitel chystá nemovitost prodat, vyplatí se cenovou hladinu v lokalitě zmapovat. Lidé se při odhadu hodnoty svého majteku často podceňují, sdílí svou zkušenost Milan Roček. Typickým příkladem jsou ti, kteří dům zdědili. „Kdo nevložil do nemovitosti kapitál na koupi, nemusí mít vůbec představu o tom, jaká by její cena měla být,“ upozorňuje expert.
Podobně to platí i u hypoték, souhlasí Libor Ostatek. „Je spousta klientů, kteří si chtějí vzít hypotéku, ale vnitřně se podceňují. Vůbec si neumí spočítat, jestli dosáhnou na nějakou konkrétní nemovitost, většinou se podhodnocují. Mají pocit, že dosáhnou na hypotéku 3 miliony a můžou si koupit byt za 4 miliony, ale ve výsledku to může být klidně o 2 miliony víc.“ Kdo si své možnosti zasadí do reality pomocí některé z cenových map, jedná pak s bankou efektivněji.
Jak nacenit svůj byt
Při naceňování bytu k prodeji hraje klíčovou roli, zda majitel peníze promptně potřebuje. „Pokud chci peníze rychle, měl bych víc času věnovat analytice nebo si vzít někoho k ruce, pokud tomu nerozumím,“ říká Ostatek.
V inzerci najdeme řadu inzerátů, kdy majitel s cenou očividně „přestřelil“. Byty pak visí v inzerci i dva tři roky. „Ten člověk zřejmě čeká na vlnu, až půjdou ceny nahoru, ale má tam 10 milionů vázaných, někdy to nemá ani pronajaté,“ říká Ostatek. „První cena je vždycky jiná. Rozdíl mezi první a poslední cenou je někdy zásadní. Může být až ve stovkách tisíc. Klidně nakonec i 10 %,“ sdílí své hrubé odhady Libor Ostatek.
Jak používat cenovou mapu
Cenové mapy vycházejí primárně buď ze skutečných prodejních cen, které jsou zapsané v katastru, nebo z nabídkových cen z inzerce. Případně kombinují obojí. Ročkova cenová mapa přidává ještě informace o cenách z bytových projektů, které se teprve staví. Jen do sběru surových dat, z kterých databází postavil, investoval Roček 50 - 80 milionů korun.
Cenové mapy by měly porovnávat stejný typ nemovitostí, podobného stáří: panelák s panelákem, cihlu s cihlou. Klíčové ovšem je, z jakých dat mapa při výpočtu cenové hladiny vychází a jak široký vzorek bytů zahrnuje.
Sám varuje před některými cen
Published on 1 year, 5 months ago