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最近，随着万科美元债暴跌，作为国内房地产旗帜的万科，也让人担心是否能挺过这轮地产下行周期！从境外投资者对万科的态度来看，债券价格跌一半，这显然是已经预期万科有还不起债的风险了。也就是说，有相当数量的境外投资者认为，万科会暴雷！

11月6日万科携手大股东深圳地铁开了一个说明会，大股东深圳地铁表态，要给万科提供支持，确保万科不会发生债务危机！不过，表态归表态，有人信，有人不信，如今依旧是扑朔迷离！万科是否能挺过这轮地产下行周期？

1、万科的危机是什么？

去年10月份，随着地产融资的放开，执行了两年多的房地产“三道红线”开始松动，地产企业终于又可以融资了！这个地产融资对房企来说是救命的。

当时龙湖正值债务危机，二级债券价格暴跌一半以上，显然市场已经预期龙湖要暴雷了。随着这个政策的出台，像龙湖这类经营正常、但流动性非常紧张的房企，终于可以补一口血，继续生存下去。

但并不意味着房企债务危机的解除！放开融资，房企可以靠借新的贷款，去偿还旧的债务，暂缓一口气。不过这些融资，大多是借债，不是股权融资，是必须按时偿还的。如果房子卖不出去，光靠银行借贷输血，虽然能生存下去，但债务规模会越滚越大，企业负担越来越重，总有一天还是会扛不住的。！

股市的反应也是如此，去年10月份地产融资政策大调整，不少地产股走出了翻倍行情，万科股价也是大涨了约50%。但今年，涨了这么多的地产股，大多被打回了原形，跌破了去年10月份的股价，创了新低。从这个角度来看，二级市场还是很有效的。

2、万科的销售额掉了多少？

我们知道今年新房销售不景气，万科肯定也是逆市的，但它的销售额到底掉了多少？

从万科A披露的2023年三季报来看，万科总营收2903.08亿元，同比下降14.03%；净利润136.21亿，同比下降20.31%。仅从以上数据看，情况似乎没有想象中的糟糕。

但我们真的能从地产企业的财报里，看出房企最新的经营情况吗？答案是：不能！

房企的财报，跟其他行业的财报很不一样。

我国售房施行预售制，当期销售的房子，因为还未交房，是不能在财报里确认收入的。正常情况是按照预付款处理，属于合同负债，只反应在房企的资产负债表里，并不在利润表体现。

什么时候可以确认收入呢？交房时才可以，但交房往往是在房子预售2-3年之后了。

也就是说，看房企财报上的营收，实际上反映的是2-3年前预售房子的销售情况，是滞后的，不能反应房企的经营现状。