Episode Details

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度雪球国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好我是主播匪石，今天分享的内容叫如何投资物业股，来自陈嘉禾。

说起物业这门生意，在投资者里，我应该可以算是比较有发言权的。在许多年以前，我曾经和朋友一起组建过一届业主委员会，其中艰辛的筹集选票过程、和物业公司、各个相关机构打交道的过程，真可谓一言难尽。

那么，物业公司这门生意究竟怎样？其商业特质如何？优点和缺点分别有哪些？我们应该如何寻找有竞争优势的物业公司？下面，就让我阐述一些我的看法。

优秀的轻资产、多客户模式

首先，物业公司的商业模式，是典型轻资产的模式。其投入资本非常少，每个楼盘主要的开支就是人工成本，以及很少量的资本投入。

同时，物业公司面对的客户广度比较大。尤其对于以住宅物业为主的物业公司来说，每个客户对公司的收入贡献占比可谓微乎其微。因此，物业公司并没有困扰许多企业的“大客户欠款风险”，尤其对住宅类物业公司来说更是如此。

天生的轻资产、多客户的商业模式，让物业公司拥有了天然的商业优势。这种生意需要投入的资本不大，来自单一大客户的赖账风险几乎没有，做好了可以成为稳稳的“现金奶牛”。也正因为这两种特质，导致不少投资者对物业公司非常青睐。

现有楼盘难增收

但是，物业公司“现金奶牛”的特质，只是存在于其既定的商业版图之上。也就是说，物业公司如果能服务好一个小区，那么就目前的物业合同来说，它会成为一个现金奶牛。但是，物业公司的问题也是天然存在的：它的商业拓张并不容易，尤其在地产母公司没有新增开发楼盘的情况下更是如此。

物业公司的商业拓张难度，来自两个维度。一个是现有楼盘的继续拓张不容易，一个是新楼盘的拓张很难，在地产下行周期中后一种困难更加常见。

首先说现有楼盘的业务拓张，根据目前的法律法规，物业公司如果想要涨价，需要取得业主大会的同意，而召开业主大会则需要大量业主的投票通过。

由于以上的涨价流程，涉及到业主大会、业主委员会等多道步骤，需要大量业主都投下同意的选票，同时对于业主来说，一旦同意未来得到的服务究竟增加多少很难说、但是物业费涨价却是立竿见影的，因此从实际操作来看，物业公司想要通过合理合法流程涨价，是一件不容易的事情。在实际操作中，为了涨价而伪造业主投票签名的事情时有发生，也为物业公司的经营留下了合规隐患。

同时，对于现有的物业合同，物业公司也常常呈现出一种“缓慢失血”的状态。这种“缓慢失血”至少来自几个方面：

一、现有楼盘整体涨价太难，局部涨价也不可能，任何多收费都会面临来自业主的大量质疑，尤其在社交网络非常发达的今天更是如此。

二、在物业经营周期中，不断会出现业主因为自身、或者物业的原因，比如自身财务状况恶化、物业服务不到位，因而拒交、或者缓交物业费。虽然由于业主有物业存在，一般这些物业费最终总能拿的回来，但是解决这些物业费拖欠常常需要经历大量的诉讼，以及漫长的回款周期。

三、物业公司自身的成本，主要是人员成本，随着时间的流逝不断上涨。为了应对成本刚性上涨、收入难以增加的局面，不