Podcast Episode Details

2218.房地产未来的投资机会在哪

---

Episode 600

---

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，国内领先的集投资交流交易一体的综合财富管理平台，聪明的投资者都在这里。听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的内容叫房地产未来的投资机会在哪，来自陈达美股投资。

国内地产，你可能觉得这个行业没法投了。但很多人不知道，大洋彼岸的美国房地产公司，股价却连刷历史新高。美国不仅美股涨，房价也顶着巨高的按揭利率蒙头往上冲。美国市场的成熟地产玩法，能从模式上给我们一些对国内房地产未来投资机会的启示。我分享一些自己的总结和思考。

第一， 逻辑换挡宛如大分水岭。

基本观点，房地产这个行业中长期逻辑，过去的逻辑与未来逻辑，将彻底实现骨肉分离。未来的房地产应该理解为成熟市场模式下的建商+物管的路子，特征是，长期稳态，存量取代增量。供给端不用多说，不会缺，而实现稳态的需求端有三个基本来源，一是城镇化百尺竿头，二是改善性置换，三是旧房更新。

地产传统视角下的中长期逻辑，明显特征是三高——高负债、高杠杆、高周转，信手拈来，曲水流觞，屡试不爽。不同的只有程度而已。

但高周转不等同于高流动性，实则是有诸多不可持续、稍纵即逝的时代因子；这就有点像一个水银温度计，你看内部是有流动性的，然后拿锤子一砸，溅出来都是不能流动的珠状小球，最后，莫名其妙地就挥发了，你都不知道资产去了哪。而这就是过去房地产的高周转。而高债务与高杠杆，就必然被债务周期所裹挟，人性所至，属于天要下雨娘要嫁人拦也拦不住，唯一的救命方法是降杠杆。

杠杆周期是人性趋利的结果，原因很简单，做一个思维实验，净资产为1000万的公司，能赚200万，那么净资产收益率是20%，这已然是非常能赚钱的公司。如果此时公司可以白嫖1000万债务杠杆，2000万资产做到400万利润，那么净资产收益率就到40%了。这是一个不需要殚精竭虑提升运营能力，只要摊大饼就能多赚钱的、初中辍学都能干的粗暴盈利模式。

然而如饮鸩止渴，三高是个短期暴利，长期很坏的模式。

第二，新房盖得多，杠杆长得丑。

说到底，去杠杆的美丑，还要看杠杆本身是美还是难看，太差的债务除了赖掉别无他法。而房地产最辣眼睛的债务往往形成于拿地圈地与拔地而起之时，也就是新房从0到1的时候。所以如果是整个市场，从新房市场切入存量房市场，最差的那一部分杠杆，天然会降下来。

比如盖的新楼少了，直接降低预售杠杆；而我们曾经的预售制度，那简直是杠杆之王，能撬动地球。当然实事求是地讲，搞房地产不是卖小笼包子，新房不预售不太可能，全世界都搞预售制；但我们的预售与全世界的又都不一样。特色预售制度只是个例子，另外拿土储、拿地、拼规模，这些说到底是为了新房销售，都会快速点爆窜天猴一样的负债率。新房比上增量房的比例下降，整个行业天然逐步去杠杆，无论美丑。

而我们去年二手房交易占比，仅仅不到30%，作为对比，美国二手房交易占比，将近90%的水平相比，也就是说美国这样的成熟市场已经基本可以不建新房，二手房交易几乎占九成。这就是趋势。北上广其实已进入存量市场的阶段，改善住房需求占比很高，二手房交易占比也很高；因为大城市消费者的住房需求——尤其是改善性的住房需求——主要靠二手房流通来实现。

数据上也能佐证这点，今年上半年房地产开发投资同比下降7.9%，住宅投资下降7.3%，新房销售虽有增长，但速度比二手房窄得多。未来我们的新房需求不会那么大，所以可以用轻资产的建商模式来补足——最大的特点就是，建商不需要拿地囤地。

Published on 2 years, 4 months ago